El pasado 23 de enero de 2019 los derechos de los consumidores bancarios, sufrieron de nuevo un duro revés al darse a conocer las Sentencias del Tribunal Supremo nº 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019 que fijan un criterio definitivo sobre las comisiones de apertura y sobre los gastos de formalización de hipotecas, que en nada beneficia al prestatario.
Comisión de apertura.
El Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura no es abusiva, porque no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.
La consecuencia es que al ser parte del precio, no puede ser objeto de control de abusívidad, sino únicamente si existe una falta de transparencia, -esto es, si el cliente conocía de existencia previo a la firma del contrato de esta comisión–
Gastos Notariales.
Los gastos de estos aranceles van a depender del tipo de Escritura y quien lo solicite según la «normativa vigente en el momento de la firma del contrato»:
Así, el Tribunal Supremo entiende que los costes de la matriz –constitución-de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad, al igual que las escrituras de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación.
Por su parte, los gastos de cancelación, corresponderá al prestar al prestatario, que es la parte interesada.
Y por último los gastos de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés
Gastos de Registro.
El Tribunal Supremo entiende que al inscribir la garantía hipotecaria a favor del banco prestamista el corresponderá a este, el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.
Gastos de Gestoría.
Es un gasto que realiza en interés de ambas partes (banco y prestatario), por lo que corresponde pagarlo a ambos por mitad.
Impuestos de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados
El Tribunal Supremo reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, (doctrina fijada por las Sentencias nº 147 y 148/2018, de 15 de marzo, y nº 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre)
Además aclara que esta doctrina jurisprudencial no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que establece que para las nuevas hipotecas, será el banco el sujeto pasivo de este impuesto, ya que no es posible la eficacia retroactiva de dicha norma.
Gastos de Tasación de Inmuebles y de Seguro del Hogar.
Aunque no se haya pronunciado el Tribunal Supremo en estos dos gastos, la Jurisprudencia mayoritaria se decanta por atribuir estos gastos al prestatario.
Respecto el seguro de daños, la entidad financiera solicitará, por exigencia legal, al solicitante que suscriba un seguro que cubra el valor del inmueble tasado con el fin de asegurar el valor de la garantía. El cliente está obligado a suscribir este seguro, aunque puede elegir con qué compañía lo hace.
Y respecto a la tasación, al ser un documento que se necesita para el estudio de la garantía, y y para valorar o tasar el inmueble, y es un documento que el solicitante –futuro prestatario– puede llevarse a tantas entidades financiera como crea conveniente, debe de ser este quien lo abone pudiendo elegir la sociedad de tasación encargada de realizar la valoración, sin tener que conformarse con el que le imponga la entidad financiera.
Localización y redacción de estas cláusulas.
Conviene recordar que estas cláusulas aparecen en las Escrituras, normalmente en la Estipulación CUARTA (comisión de apertura) y en la Estipulación QUINTA (gastos de formalización) del clausulado, y que clausula de comisión de apertura suele estar fijada en un 1% sobre el préstamo concedido, y los gastos de formalización suele venir redactado de la siguiente forma: “Serán a cargo de la parte prestaría todos los gastos originados por la presente operación…” En Bufete Salmerón llevamos numerosos asuntos relativos a clausulas abusivas, y contamos con un equipo de letrados altamente cualificados, por lo que si Usted tiene estas cláusulas abusivas incorporadas a su contrato de préstamo hipotecario u otras, como: cláusula suelo, vencimiento anticipado, interés de demora, etc.., no dude en ponerse en contacto con nosotros.