Los contratos de los préstamos hipotecarios suelen incluir una cláusula que obliga al consumidor a hacerse cargo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la hipoteca. Se trata de un tributo que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos y que, en realidad, debe asumir el banco.
Esta cláusula ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo por su carácter abusivo y, junto con la de los gastos de constitución y formalización de la hipoteca, es reclamable al banco.
El Tribunal Supremo considera que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la hipoteca debe ser asumido por el banco o la entidad financiera porque éste es el principal interesado porque es el beneficiario de la inscripción de la garantía hipotecaria.
En el contrato, esta cláusula suele estar redactada de la siguiente forma:
» Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas ……..
La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula……”
La sentencia que declara abusiva esta cláusula concluye que:
“…esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula.”
Además, declara nulas estas cláusulas por su carácter genérico ya que no hacen concreción alguna en lo que se refiere a gastos, comisiones y tributos.
Esto es especialmente importante, porque si bien las hipotecas que se han firmado hasta ahora, en su práctica totalidad, incluían esta cláusula de una manera genérica, pudieran no hacerlo en el futuro.
En cuanto al tipo y la cuantía de este impuesto, varía en función de cada gobierno autonómico pero lo cierto es que puede suponer desde un 0,5% en las CCAA más baratas y hasta, lo que es más habitual, un 1,5% de la totalidad préstamo hipotecario. Así, en una hipoteca media de 120.000 euros, estamos hablando del pago indebido de 1.800 euros, cantidad que se podría reclamar.
Revisando el contrato del préstamo hipotecario
Como ya hemos dicho, en esta sentencia del Tribunal Supremo se habla de las cláusulas abusivas haciendo referencia por un lado, al Impuesto de Actos jurídicos Documentados en la hipoteca y, por otro, a sus gastos de formalización, ambos reclamables al banco.
Si además, sumamos otras cláusulas abusivas como las ya conocidísimas cláusulas suelo, los préstamos referenciados al IRPH o la comercialización de productos hipotecarios de manera no adecuada como es el caso de las hipotecas multidivisa o de la hipoteca tranquilidad, las personas que han firmado una hipoteca, al menos, durante los diez últimos años, están pagando mucho más de lo que en realidad les correspondería.
Por este motivo, el consejo del Bufete Salmerón como despacho referente en derecho inmobiliario y bancario es que el consumidor revise su contrato de préstamo hipotecario y que lo haga de la mano de abogados especializados que detecten la inclusión de cláusulas abusivas y que, de manera transparente, aporten su valoración jurídica.
De igual forma, nuestro consejo se extiende a todos aquellos que quieran contratar un préstamo hipotecario en la actualidad. Antes de firmar el que seguramente sea el mayor préstamo que soliciten a lo largo de su vida es conveniente que lo revisen con un abogado de su confianza.